• Trang Chủ » Địa ốc » Một số “lỗ hổng” trong dự thảo quy chế chung cư

    Một số “lỗ hổng” trong dự thảo quy chế chung cư

    14-08-2019
    Góp ý vào dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đang đưa ra lấy ý kiến, một số chuyên gia cho rằng, vì “ôm đồm” đối tượng điều chỉnh, nên Thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Xây dựng lại mở sang cả Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản… gây nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật.
    Anh228.

    Ảnh minh họa

    Quy chế “ôm đồm” 

    Theo Dự thảo, Quy chế này áp dụng với nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (bao gồm căn hộ ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; bao gồm: Nhà chung cư thương mại; Nhà chung cư xã hội; Nhà chung cư phục vụ tái định cư; Nhà chung cư cũ; Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối với các nhà chung cư không thuộc diện đã được nêu ra trong quy định nói trên.

    Theo nhận định của ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện Phó Viện Nghiên cứu chính sách Quản lý bất động sản (BĐS) và công trình dân dụng quốc tế, thuộc Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, ở điều khoản này, khi mở rộng phạm vi điều chỉnh thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác, Bộ Xây dựng đã trộn lẫn các chức năng BĐS như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm…

    “Khi trộn lẫn các chức năng này thì cơ quan xây dựng dự thảo Quy chế phải lượng hóa được các đặc thù hoạt động của các chức năng này như thời gian hoạt động, luồng người ra vào, luồng người kinh doanh, khách thuê, khách ở… và các rủi ro, xung đột lợi ích của các nhóm cư dân trong hoạt động tòa nhà”, ông Thanh nói.

    Hơn nữa, nếu quy định như vậy sẽ trộn lẫn các chức năng của BĐS. “Thông tư này có nhiệm vụ hướng dẫn chi tiết Luật Xây dựng thì các phạm vi điều chỉnh của Thông tư này sẽ không được vượt quá phạm vi Luật Xây dựng. Trong khi đó, các BĐS du lịch, thương mại sẽ liên quan tới rất nhiều luật khác nhau và các quy định chuyên ngành khác như: Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh BĐS… Việc một Thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng lại mở rộng sang các BĐS khác ngoài Luật Xây dựng sẽ có nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật và đồng thời không thể điều chỉnh hết được”, ông Thanh nhận định.

    Đặc biệt, Thông tư này bị cho là mở rộng phạm vi sang các BĐS nhưng không lượng hóa được các phân khu chức năng của BĐS này. Do vậy, khi các điều khoản thi hành chi tiết về nội dung nhà chung cư chỉ tập trung vào mảng nhà ở và cư dân mà không tập trung điều chỉnh hoạt động khác, chức năng khác của BĐS. “Rõ ràng như thế chúng ta không thể giải quyết một cách thấu đáo, triệt để, hay thậm chí là đẩy Quy chế vào việc bất lợi khi thực thi”, ông Thanh nói.

    Chính vì việc “trộn” các BĐS khác vào trong cùng một Quy chế, nên đối tượng áp dụng của Quy chế cũng trở nên rộng hơn rất nhiều, như việc phải áp dụng đối với cả khách vãng lai đến mua sắm tại khu thương mại, khách du lịch đến cơ sở lưu trú du lịch và các đối tượng của các BĐS khác, vượt ra ngoài khuôn khổ của một thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng.

    Không đủ cụ thể để thực hiện

    Cùng logic trên, các chuyên gia trong lĩnh vực nhà ở cho rằng, khi định nghĩa về “tòa nhà chung cư”, “cụm nhà chung cư”, các chuyên gia cho rằng cần phải định nghĩa chi tiết hơn để có căn cứ rõ ràng xác định đối tượng. Ngoài mục đích để ở, nếu Quy chế mở rộng sang các đối tượng BĐS khác ngoài nhà ở thì Quy chế này phải định nghĩa được thế nào là “khách vãng lai”, “khách mua sắm”, thế nào là “xuất nhập khẩu hàng hóa”, “hoạt động của khu thương mại”, “bảo hiểm chung của Tòa nhà”, “bảo hiểm riêng của căn hộ”, thế nào là “bảo hiểm bắt buộc”…

    Cùng logic như trên, liên quan tới các nguyên tắc sử dụng ở Tổ hợp nhà chung cư, các chuyên gia đặt câu hỏi: Có nguyên tắc áp dụng chung thì có cần phải có nguyên tắc áp dụng dành riêng cho nhà ở, BĐS du lịch và các khu thương mại hay không? Hay tổng hợp lại tất cả trong BĐS hỗn hợp? 

    Vì vậy, ông Thanh và cùng nhiều chuyên gia khác cho rằng, cần phải định nghĩa các công năng, mục đích, thiết kế, vì đằng sau mỗi công năng, mục đích, thiết kế là các chức năng chi tiết và cụ thể. “Ví dụ như thời gian hoạt động, lưu lượng khách vãng lai, đặc thù số lượng khách vãng lai, khách đến, khách viếng thăm, các hoạt động khác và các vấn đề điện, nước rồi ảnh hưởng, xung đột các chức năng khác với chức năng nhà ở thì chúng ta giải quyết dựa trên các nguyên tắc nào?

    Khoản 2 Điều 4 của dự thảo Quy chế cũng đề cập là việc quản lý sử dụng nhà chung cư của pháp luật nhà ở, thì mở rộng ra với các nhà ở hỗn hợp phải tuân thủ theo Luật Xây dựng, Luật Di trú, Luật Nhà ở, Luật Hộ tịch và các luật khác chuyên ngành để quản lý mọi mặt hoạt động của con người và của cư dân cũng như khách vãng lai”, kĩ sư xây dựng Lê Minh Hải chia sẻ.

    Tương tự, liên quan đến việc xác định “phần sở hữu chung của khu căn hộ”, “phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại”, ý kiến các chuyên gia cho rằng, các nội dung này chúng ta cần phải dựa trên Bộ luật Dân sự, bởi sở hữu chung của tổ hợp nhà chung cư hay của chung cư là phần sở hữu chung không thể chia cắt. Nếu thực hiện chia ra sở hữu chung của chủ đầu tư, sở hữu chung của cư dân thì vô hình trung chúng ta đã đã vi phạm Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành về xây dựng, thiết kế, bảo trì, bảo dưỡng, phòng cháy chữa cháy…

    Nguồn: Bách Nguyễn/Phapluatplus

    Bài viết cùng chuyên mục

    Nhiều sai phạm trong thẩm định, giao đất cho các dự án tại bán đảo Sơn Trà

    9:18 19-10-2019

    Sau 2 năm, Thanh tra Chính phủ đã có kết luận về sử dụng đất đai, xây dựng... đối với các dự án đầu tư trên Bán đảo Sơn Trà.

    Quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội): Tùy tiện xác định loại đất để “né” bồi thường?

    9:06 19-10-2019

    Đơn phản ánh cho rằng hiện trạng nhà đất hộ ông Dương Văn Thừa đang sử dụng tiếp giáp với đường Phạm Văn Đồng thuộc vị trí 1, nhưng khi UBND quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội) phê duyệt phương án bồi thường lại xác định ở vị trí 3 khiến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân bị thiệt hại nghiêm trọng.

    hà nội golden lake

    Dự án Hà Nội Golden Lake – B7 Giảng Võ xây dựng sai phép từ tầng hầm đến tầng lửng

    22:01 16-10-2019

    Dự án Hà Nội Golden Lake – B7 Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội do Công ty TNHH Hòa Bình làm chủ đầu tư mặc dù chưa được điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định nhưng vẫn ngang nhiên xây dựng sai phép. Tuy nhiên, UBND phường Giảng Võ lại bưng bít hồ sơ, thông tin sai sự thật.

    Phú Điền chuyển nhượng loạt lô đất đã xong quy hoạch, nghìn tỷ giao dịch với đối tác

    8:53 09-10-2019

    Các lô đất này được phê duyệt xây dựng nhà ở thuộc dự án giải phóng mặt bằng khu đất hai bên đường trục Tây Thăng Long.

    hồ dụ

    Hòa Bình: Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng Hồ Dụ tự ý phân lô bán nền, xây dựng khi chưa được phê duyệt?

    21:24 03-10-2019

    Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Hồ Dụ (xã Dân Hòa, huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình) chưa được các cấp thẩm quyền phê duyệt nhưng đã thi công và rao bán rầm rộ.

    sun group

    12.000 tỷ đồng sẽ được đầu tư vào khu du lịch Mẫu Sơn

    14:16 02-10-2019

    tỉnh Lạng Sơn vừa trao Giấy chứng nhận đầu tư cho Dự án Quần thể khu du lịch sinh thái, cáp treo Mẫu Sơn cho Tập đoàn Sun Group

    biệt thự The Empire

    16 căn biệt thự The Empire đang thế chấp, Sở Xây dựng Đà Nẵng cho phép bán

    15:52 01-10-2019

    Theo đó Sở Xây dựng Đà Nẵng vừa có thông báo về việc 16 nhà ở biệt thự hình thành trong tương lại tại Dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire đủ điều kiện được bán.

    công ty cổ phần đầu tư lạc hồng

    Thanh tra loạt dự án bất động sản ở Tam Đảo

    13:54 01-10-2019

    Thanh tra Bộ Xây dựng sẽ tiến thành thanh tra 4 dự án của Công ty CP Đầu tư Lạc Hồng tại huyện Tam Đảo, Vĩnh Phúc trong năm 2019.

    Từ Sơn (Bắc Ninh): Dự án KCN Đồng Quang bị “phù phép” thành nhà ở cao tầng không phép?

    9:15 01-10-2019

    Mặc dù chủ đầu tư dự án KCN Đồng Quang chưa thực hiện xong đền bù giải phóng mặt bằng nhưng đã chia lô bán nền, người dân đánh liều mua đất xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ mà vẫn ngang nhiên qua mặt hàng loạt cơ quan chức năng.

    Dự án khu nhà ở thôn Như Nguyệt và thôn Đoài: Chưa đủ điều kiện mở bán vì chưa xong hạ tầng

    9:13 17-09-2019

    Nhiều thông tin cho rằng Dự án này đã đủ điều kiện mở bán, tuy nhiên cơ quan chức năng đã khẳng định điều ngược lại.

    nâng cấp website dich vu seo gia re chung cu thanh ha chung cư thanh hà dịch vụ thành lập công ty dịch vụ thành lập doanh nghiệp dich vu thanh lap doanh nghiep thay đổi đăng ký doanh nghiệp dieu chinh giay chung nhan dau tu dich vu thanh lap cong ty thay đổi giấy phép đầu tư thay doi giay phep dau tu dịch vụ tư vấn hợp đồng thanh lap doanh nghiep gia re thành lập doanh nghiệp tư vấn ly hôn luật sư giỏi dịch vụ seo giá rẻ bởi BICTweb.vn