• Trang Chủ » Địa ốc » Một số “lỗ hổng” trong dự thảo quy chế chung cư

    Một số “lỗ hổng” trong dự thảo quy chế chung cư

    14-08-2019
    Góp ý vào dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đang đưa ra lấy ý kiến, một số chuyên gia cho rằng, vì “ôm đồm” đối tượng điều chỉnh, nên Thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Xây dựng lại mở sang cả Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản… gây nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật.
    Anh228.

    Ảnh minh họa

    Quy chế “ôm đồm” 

    Theo Dự thảo, Quy chế này áp dụng với nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (bao gồm căn hộ ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác) dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; bao gồm: Nhà chung cư thương mại; Nhà chung cư xã hội; Nhà chung cư phục vụ tái định cư; Nhà chung cư cũ; Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối với các nhà chung cư không thuộc diện đã được nêu ra trong quy định nói trên.

    Theo nhận định của ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện Phó Viện Nghiên cứu chính sách Quản lý bất động sản (BĐS) và công trình dân dụng quốc tế, thuộc Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam, ở điều khoản này, khi mở rộng phạm vi điều chỉnh thêm các cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác, Bộ Xây dựng đã trộn lẫn các chức năng BĐS như kinh doanh căn hộ cho khách thuê ngắn ngày, du lịch, mua sắm…

    “Khi trộn lẫn các chức năng này thì cơ quan xây dựng dự thảo Quy chế phải lượng hóa được các đặc thù hoạt động của các chức năng này như thời gian hoạt động, luồng người ra vào, luồng người kinh doanh, khách thuê, khách ở… và các rủi ro, xung đột lợi ích của các nhóm cư dân trong hoạt động tòa nhà”, ông Thanh nói.

    Hơn nữa, nếu quy định như vậy sẽ trộn lẫn các chức năng của BĐS. “Thông tư này có nhiệm vụ hướng dẫn chi tiết Luật Xây dựng thì các phạm vi điều chỉnh của Thông tư này sẽ không được vượt quá phạm vi Luật Xây dựng. Trong khi đó, các BĐS du lịch, thương mại sẽ liên quan tới rất nhiều luật khác nhau và các quy định chuyên ngành khác như: Luật Du lịch, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh BĐS… Việc một Thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng lại mở rộng sang các BĐS khác ngoài Luật Xây dựng sẽ có nguy cơ tiềm tàng dẫn đến bị rối loạn luật và đồng thời không thể điều chỉnh hết được”, ông Thanh nhận định.

    Đặc biệt, Thông tư này bị cho là mở rộng phạm vi sang các BĐS nhưng không lượng hóa được các phân khu chức năng của BĐS này. Do vậy, khi các điều khoản thi hành chi tiết về nội dung nhà chung cư chỉ tập trung vào mảng nhà ở và cư dân mà không tập trung điều chỉnh hoạt động khác, chức năng khác của BĐS. “Rõ ràng như thế chúng ta không thể giải quyết một cách thấu đáo, triệt để, hay thậm chí là đẩy Quy chế vào việc bất lợi khi thực thi”, ông Thanh nói.

    Chính vì việc “trộn” các BĐS khác vào trong cùng một Quy chế, nên đối tượng áp dụng của Quy chế cũng trở nên rộng hơn rất nhiều, như việc phải áp dụng đối với cả khách vãng lai đến mua sắm tại khu thương mại, khách du lịch đến cơ sở lưu trú du lịch và các đối tượng của các BĐS khác, vượt ra ngoài khuôn khổ của một thông tư hướng dẫn Luật Xây dựng.

    Không đủ cụ thể để thực hiện

    Cùng logic trên, các chuyên gia trong lĩnh vực nhà ở cho rằng, khi định nghĩa về “tòa nhà chung cư”, “cụm nhà chung cư”, các chuyên gia cho rằng cần phải định nghĩa chi tiết hơn để có căn cứ rõ ràng xác định đối tượng. Ngoài mục đích để ở, nếu Quy chế mở rộng sang các đối tượng BĐS khác ngoài nhà ở thì Quy chế này phải định nghĩa được thế nào là “khách vãng lai”, “khách mua sắm”, thế nào là “xuất nhập khẩu hàng hóa”, “hoạt động của khu thương mại”, “bảo hiểm chung của Tòa nhà”, “bảo hiểm riêng của căn hộ”, thế nào là “bảo hiểm bắt buộc”…

    Cùng logic như trên, liên quan tới các nguyên tắc sử dụng ở Tổ hợp nhà chung cư, các chuyên gia đặt câu hỏi: Có nguyên tắc áp dụng chung thì có cần phải có nguyên tắc áp dụng dành riêng cho nhà ở, BĐS du lịch và các khu thương mại hay không? Hay tổng hợp lại tất cả trong BĐS hỗn hợp? 

    Vì vậy, ông Thanh và cùng nhiều chuyên gia khác cho rằng, cần phải định nghĩa các công năng, mục đích, thiết kế, vì đằng sau mỗi công năng, mục đích, thiết kế là các chức năng chi tiết và cụ thể. “Ví dụ như thời gian hoạt động, lưu lượng khách vãng lai, đặc thù số lượng khách vãng lai, khách đến, khách viếng thăm, các hoạt động khác và các vấn đề điện, nước rồi ảnh hưởng, xung đột các chức năng khác với chức năng nhà ở thì chúng ta giải quyết dựa trên các nguyên tắc nào?

    Khoản 2 Điều 4 của dự thảo Quy chế cũng đề cập là việc quản lý sử dụng nhà chung cư của pháp luật nhà ở, thì mở rộng ra với các nhà ở hỗn hợp phải tuân thủ theo Luật Xây dựng, Luật Di trú, Luật Nhà ở, Luật Hộ tịch và các luật khác chuyên ngành để quản lý mọi mặt hoạt động của con người và của cư dân cũng như khách vãng lai”, kĩ sư xây dựng Lê Minh Hải chia sẻ.

    Tương tự, liên quan đến việc xác định “phần sở hữu chung của khu căn hộ”, “phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại”, ý kiến các chuyên gia cho rằng, các nội dung này chúng ta cần phải dựa trên Bộ luật Dân sự, bởi sở hữu chung của tổ hợp nhà chung cư hay của chung cư là phần sở hữu chung không thể chia cắt. Nếu thực hiện chia ra sở hữu chung của chủ đầu tư, sở hữu chung của cư dân thì vô hình trung chúng ta đã đã vi phạm Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành về xây dựng, thiết kế, bảo trì, bảo dưỡng, phòng cháy chữa cháy…

    Nguồn: Bách Nguyễn/Phapluatplus

    Bài viết cùng chuyên mục

    Dự án Khu nhà ở phía Tây tại Điện Biên: Chưa nộp tiền sử dụng đất nên chưa được cấp sổ đỏ

    8:57 02-08-2019

    Do Nhà đầu tư dự án Khu nhà ở Phía Tây chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nên chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất.

    Dự án Hòa Bình Luxury bị Toà án nhân dân quận Tân Phú cấm giao dịch do vướng tranh chấp

    14:34 24-07-2019

    Vừa qua, TAND quận Tân Phú đã ra quyết định khẩn cấp tạm thời, cấm các giao dịch tại phần đất dự án Hòa Bình Luxury do đang xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

    Vì sao bất động sản phía Tây thành phố luôn thu hút sự chú ý của khách hàng?

    13:40 22-07-2019

    Trong thời buổi đô thị hóa, hàng loạt dự án mọc lên khắp nơi trong thành phố. Những khách hàng cần tìm mua cho mình một căn hộ với đầy đủ tiện nghi, hay những nhà đầu tư muốn tìm một dự án với tính thanh khoản cao không phải là một chuyện khó khăn. Vậy nhưng trong bất kì hoàn cảnh nào, bất động sản phía Tây thành phố vẫn luôn có sức hút nhất định trên thị trường.

    hinode city

    Làm việc tại phố cổ, dân văn phòng bao giờ mới mua được nhà?

    10:26 25-06-2019

    Tại nhiều thành phố lớn trên thế giới, tắc đường đã trở thành vấn nạn và Hà Nội cũng không ngoại lệ. Mỗi buổi sáng, hàng chục ngàn người phải đối mặt với sự mệt mỏi khi xuyên qua những cung đường dày đặc, nhất là với những ai đi làm khu trung tâm. Có nhà gần nơi làm việc để tiện bề di chuyển trở thành mơ ước của nhiều người.

    HDTC “lật kèo” thương vụ Khu đô thị An Phú – An Khánh khiến SGCL thiệt đơn thiệt kép

    13:04 19-06-2019

    Giữa thời điểm thị trường BĐS đang đóng băng, SGCL vẫn chấp nhận thiệt thòi khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Công ty TNHH MTV Phát triển và Kinh doanh Nhà (nay là Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Nhà – gọi tắt là HDTC) với giá thay đổi bất lợi cho công ty. Tuy nhiên khi thị trường khởi sắc, HDTC lại “lật kèo” khởi kiện hòng chiếm lại đất.

    Hà Nội: Công trình vi phạm được “loại” khỏi kế hoạch cưỡng chế?

    12:24 17-06-2019

    Việc xử lý bị cho chưa nghiêm khắc đối với những vi phạm của nhóm nhà đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Giáo dục TDS Việt Nam (Cty TDS) tại khu đất TH2 Khu đô thị mới Cổ Nhuế (Hà Nội) dấy lên lo ngại sẽ tạo ra tiền lệ xấu.

    Quốc hội giám sát tối cao về quản lý đất đai tại đô thị

    9:25 27-05-2019

    Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 7, Quốc hội (QH) khóa XIV, hôm nay (27/5), QH sẽ bước vào tuần làm việc thứ 2 với nhiều nội dung quan trọng. Trong đó, theo dự kiến, trong ngày 27/5, QH sẽ tiến hành giám sát tối cao việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại các đô thị từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018.

    TP HCM: Quận Tân Phú khan hiếm căn hộ chất lượng

    8:26 14-05-2019

    Được quy hoạch nằm trong khu trung tâm tổng hợp của TP HCM, mấy năm gần đây, tốc độ đô thị hóa ở quận Tân Phú diễn ra rất nhanh, nhiều hạ tầng đô thị được chỉnh trang, nâng cấp, giúp hình ảnh nơi đây thay đổi rõ rệt.

    bất động sản phát đạt

    “Ông trùm” bất động sản Phát Đạt trục lợi từ dự án Khu dân cư Bàu Cả?

    9:59 04-05-2019

    Công văn số 1613/STNMT-KS của Giám đốc Sở TNMT Quảng Ngãi gửi UBND tỉnh cho biết, Công ty Phát Đạt có dấu hiệu khai thác cát trái phép, “tuồn” cát ra ngoài.

    Căn hộ đã bán nhưng Licogi và quận Hoàng Mai vẫn “liều” bốc thăm, giao nhà tái định cư cho người dân

    20:32 02-05-2019

    Người dân nằm trong diện GPMB xây dựng KĐT mới Thịnh Liệt bất ngờ phát hiện các hộ tái định cư đã được bán trước thời điểm tổ chức bốc thăm.

    nâng cấp website dich vu seo gia re chung cu thanh ha chung cư thanh hà dịch vụ thành lập công ty dịch vụ thành lập doanh nghiệp dich vu thanh lap doanh nghiep thay đổi đăng ký doanh nghiệp dieu chinh giay chung nhan dau tu dich vu thanh lap cong ty thay đổi giấy phép đầu tư thay doi giay phep dau tu dịch vụ tư vấn hợp đồng thanh lap doanh nghiep gia re thành lập doanh nghiệp tư vấn ly hôn luật sư giỏi dịch vụ seo giá rẻ bởi BICTweb.vn